Kredyt na pensjonat w banku to zwykle wkład własny, VAT z własnej kieszeni i ocena po zimowych wyciągach, a pożyczka unijna patrzy na wyniki z całego roku. Co do zasady nie wymaga wkładu, finansuje inwestycję z VAT i daje karencję na czas remontu. W Polsce Wschodniej działa osobna pożyczka na turystykę: do 1 mln zł na 2%.
Kredyt na pensjonat w banku: gdzie zaczynają się schody
Lato pełne gości, majówka wyprzedana, a w listopadzie cisza jak makiem zasiał. Rok zamyka się dobrym wynikiem, ale jeśli o kredyt pytasz zimą, bank może zobaczyć głównie słabe miesiące.
- Sezonowość. Oceniając zdolność kredytową, bank często patrzy na bieżące wyniki i ostatnie miesiące na rachunku. Pensjonat zarabia większość pieniędzy w kilka miesięcy, więc zimowe wyciągi wyglądają jak spadek, choć to normalna część roku.
- Zabezpieczenie. Obiekty noclegowe wycenia się ostrożniej niż mieszkania czy domy, bo chętnych do ich kupna jest mniej. Ta sama nieruchomość może więc dać niższy kredyt.
- Wkład i koszt. Bank oczekuje przeważnie wkładu własnego, często 10-30%. Sam kredyt jest wyraźnie droższy od pożyczki unijnej, nierzadko ze zmiennym oprocentowaniem i prowizją.
Pożyczka unijna na pensjonat: na co i na jakich zasadach?
Pożyczki unijne finansują inwestycje rozwojowe, czyli takie, które coś w firmie zmieniają: nową usługę, wyższy standard, więcej miejsc noclegowych, dłuższy sezon. Pensjonat, hotel czy agroturystyka prowadzona jako firma to typowi odbiorcy takich pożyczek.
Od banku odróżnia je przede wszystkim to, że co do zasady nie wymagają wkładu własnego. Mogą sfinansować do 100% inwestycji, w większości programów w kwotach brutto. Oprocentowanie jest preferencyjne i stałe, zwykle około 1-2%. Spłata trwa przeważnie 6-10 lat, a karencja w spłacie kapitału zwykle 6-12 miesięcy.
W Polsce Wschodniej, czyli w lubelskim, podkarpackim, podlaskim, świętokrzyskim, warmińsko-mazurskim i regionalnej części mazowieckiego, działa osobna pożyczka na rozwój turystyki: do 1 mln zł, 2% albo 1% w określonych przypadkach, spłata do 7 lat i karencja do 12 miesięcy. W pozostałych województwach inwestycję w obiekt noclegowy obejmują pożyczki rozwojowe, a zestawienie znajdziesz na stronie programów według województw.
Fundusz ocenia firmę na podstawie dokumentów za pełne lata i bieżącego wyniku. Widzi więc cały cykl: mocne lato, spokojniejszą zimę i to, co zostaje na koniec roku. Dla obiektu sezonowego to dużo uczciwszy obraz niż kilka ostatnich wyciągów.
Bank czy pożyczka unijna na pensjonat: porównanie
| Co porównujemy | Bank | Pożyczka unijna |
|---|---|---|
| Wkład własny | zwykle 10-30% | 0 zł |
| VAT od remontu | z Twoich pieniędzy | w pożyczce |
| Oprocentowanie | wyższe, często zmienne | stałe, zwykle 1-2% |
| Ocena sezonowości | ostatnie miesiące | pełne lata i bieżący wynik |
| Karencja | jeśli ją wynegocjujesz | zwykle 6-12 miesięcy |
| Biznesplan | piszesz sam | przygotowuję go w całości |
Więcej różnic opisuję w artykule pożyczka unijna a kredyt bankowy. Zabezpieczeniem w pożyczce unijnej jest weksel in blanco oraz hipoteka. Może to być nieruchomość osoby trzeciej. Parametry to wartości spotykane w większości programów, dokładne warunki zależą od województwa.
Na co właściciele obiektów najczęściej przeznaczają pożyczkę?
Wspólny mianownik: inwestycja ma podnieść przychody albo wydłużyć sezon. Kilka przykładów z moich rozmów z hotelarzami:
- Kuchnia i restauracja, żeby sprzedawać gościom wyżywienie, a nie sam nocleg.
- Strefa SPA i wellness: sauna, jacuzzi, gabinety, które przyciągają gości jesienią i wiosną.
- Modernizacja i rozbudowa pokoi, bo wyższy standard to wyższa cena za noc.
- Sala konferencyjna lub eventowa na wesela, szkolenia i wyjazdy firmowe poza sezonem.
- Atrakcje i wypożyczalnia sprzętu: plac zabaw, sala na deszczowe dni, rowery, kajaki.
- Fotowoltaika lub pompa ciepła, czyli niższe rachunki w obiekcie, który grzeje się i ogrzewa wodę przez cały rok.
Sama wymiana zużytych mebli na identyczne raczej się nie obroni. Czy Twój pomysł mieści się w programie, mówię już na pierwszej rozmowie.
Ile kosztuje modernizacja pensjonatu? Przykład na 600 tys. zł
Modernizacja pokoi i nowa strefa SPA kosztuje 600 000 zł netto. VAT 23% to 138 000 zł, razem na fakturach 738 000 zł brutto.
| Gotówka na start | Bank | Pożyczka unijna |
|---|---|---|
| Wkład własny | 120 tys. zł (20% netto) | 0 zł |
| VAT z faktur | 138 tys. zł | 0 zł, w pożyczce |
| Razem na start | 258 tys. zł | 0 zł |
W pożyczce unijnej nie wykładasz nic. Całe 738 000 zł brutto może pochodzić z pożyczki, a bank sfinansuje w tym przykładzie 480 tys. zł. Dla pensjonatu to często różnica między inwestycją w tym roku a odkładaniem jej o kolejne dwa sezony.
Spłata w 7 lat w równych ratach, bez karencji, stawki przykładowe:
| Spłata w 7 lat | Bank: 480 tys. zł, 7% | Pożyczka: 738 tys. zł, 2% |
|---|---|---|
| Rata miesięczna | ok. 7 240 zł | ok. 9 420 zł |
| Odsetki łącznie | ok. 129 tys. zł | ok. 53,5 tys. zł |
| Gotówka na start | ok. 258 tys. zł | 0 zł |
Odsetki przez 7 lat
Pożyczka daje o 258 tys. zł więcej, a odsetki są ponad dwa razy niższe. Swoje liczby sprawdzisz w kalkulatorze pożyczki unijnej i w kalkulatorze pożyczka kontra kredyt.
Najpierw pieniądze, potem remont, a karencja na czas prac
Kolejność jest odwrotna niż przy remoncie „za swoje”. Fundusz podejmuje decyzję i wypłaca pieniądze, a Ty dopiero wtedy płacisz wykonawcom i dostawcom. Utarg z sezonu zostaje w kasie. Finansowane są tylko te elementy, których nie ukończono przed decyzją funduszu, a w większości programów wydatki sprzed złożenia wniosku odpadają.
Do wniosku przydaje się oferta, a często nawet umowa rezerwacyjna z wykonawcą. W jakiej formie i kiedy ją podpisać, a kiedy wpłacić zaliczkę, ustalam z klientem, bo od tego zależy, czy wydatek zostanie sfinansowany.
Karencja w spłacie kapitału pozwala zrobić remont poza sezonem i zacząć spłacać pełną ratę, gdy nowe pokoje czy SPA już na siebie pracują. W przykładzie powyżej w czasie karencji płacisz same odsetki, około 1 230 zł miesięcznie.
Kiedy zacząć, żeby zdążyć na sezon?
Od pierwszej rozmowy do wypłaty mijają zwykle 3-5 miesięcy. Chcesz otworzyć nową część obiektu na lato? Odezwij się jesienią, najlepiej 4-5 miesięcy przed startem prac. Spokojniejsze miesiące to też dobry moment, żeby przekazać mi informacje o firmie, z moją listą często wystarcza jeden wieczór. Wniosek, biznesplan z prognozą i formularze funduszu przygotowuję w całości.
Najczęstsze pytania hotelarzy
Czy muszę mieć wkład własny na rozbudowę pensjonatu?
Co do zasady nie. Pożyczka unijna może sfinansować do 100% inwestycji, w większości programów razem z VAT. Więcej w artykule o kredycie inwestycyjnym bez wkładu własnego.
Czy agroturystyka może skorzystać?
Pożyczki unijne są dla przedsiębiorców. Jeśli obiekt działa jako firma, sprawdzę tę możliwość na wstępnej weryfikacji.
Czy zabezpieczeniem może być nieruchomość osoby trzeciej?
Tak, nieruchomość może należeć do osoby trzeciej. Jej właściciel zostaje wtedy najczęściej poręczycielem. Szczegóły w artykule o zabezpieczeniu hipotecznym.
Czy mój region jest objęty pożyczkami?
Pożyczki unijne są dostępne praktycznie w całej Polsce, a osobna pożyczka na turystykę w pięciu województwach Polski Wschodniej i regionalnej części mazowieckiego. Warunki sprawdzisz na stronie programów według województw.
Sprawdź, czy Twoja inwestycja się kwalifikuje
Minuta na formularz, odpowiedź w 24 godziny.
